«Новое поколение»
№ 16 (464), 27.04.2007г.

Психология ожидания
/Амина Джалилова/

Когда речь заходит о причинах роста цен на недвижимость, то пресса и участники рынка обычно акцентируют внимание на двух-трех основных факторах или же переводят разговор в русло дискуссии о том, кто виноват.
Риэлторы говорят о взятках чиновникам, что сильно отражается на себестоимости строительства. Чиновники винят риэлторов, которые выдают обзоры рынка, влияющие на настроения инвесторов и собственников, при этом данные в этих обзорах проверить невозможно. В начале ценового бума много рассуждали о развитии ипотеки, а в последние пару лет - о роли выкупа недвижимости для "надобностей", которые чиновники почему-то считают "государственными ".
В этот раз мы решили сделать обзор всех факторов, влияющих на рост стоимости недвижимости. Их набралось четырнадцать
О факторах, влияющих на развитие рынка недвижимости, на конгрессе недвижимости говорил инвестиционный аналитик, генеральный директор компании IGM Максим Гандрабура. По мотивам его выступления и подготовлен данный материал.
Итак, первый фактор - это тенденции развития экономики. Не секрет, что Казахстан не первый год страдает от "голландской болезни". Это перегрев экономики, связанный с притоком большого объема денежных средств, переварить который страна с неразвитым производственным сектором и неразвитым фондовым рынком не в состоянии.
Нефтедоллары повлияли на рост благосостояния населения, на формирование положительного имиджа Казахстана, на дополнительный приток инвестиций. Как говорит Максим Гандрабура, в Казахстане прогнозируется период стабильности, по меньшей мере, до 2011 года, что также влияет на масштабы инвестирования.
Развитие ипотеки. Стоит отметить, что государство через Казахстанскую ипотечную компанию поддерживает банки в развитии ипотечного движения, принимает меры, чтобы ипотека стала доступнее. С одной стороны, это дает возможность многим казахстанцам обзавестись жильем, и без подобной политики, быть может, недвижимость очень быстро сконцентрировалась бы в руках богатых людей. С другой - ипотека обеспечивает покупательную способность граждан, а значит, и оказывает влияние на рост цен.
Государственное регулирование. Государственная политика может вызвать рост цен, а может, напротив, способствовать стабилизации. Все зависит от целей тех или иных инициатив. К примеру, на прошлой неделе заместитель акима Алматы Яков Заяц сделал официальное заявление о том, что в Алматы больше не будут строить здания выше 16 этажей.
Это означает, что строительным компаниям, у которых уже есть разработанный, но не утвержденный госорганами проект, придется пересматривать свои планы, пересчитывать затраты и планируемую прибыль. И вполне возможно, они заложат более высокую стоимость.
С другой стороны, власти сейчас активно развивают фондовый рынок. Там уже заметно оживление. В 2006 году половина всех сделок на рынке акций была заключена с участием физических лиц. В то же время в Алматы замедлились темпы роста цен на жилую недвижимость. Есть ли связь между этими двумя явлениями - не ясно. Но рано или поздно фондовый рынок должен перетянуть некоторый объем инвестиций с рынка недвижимости.
Рост стоимости недвижимости. Как бы это странно ни звучало, но рост стоимости недвижимости провоцирует дальнейший рост стоимости недвижимости.
Темпы строительства. Несмотря на то, что в крупных городах Казахстана строят очень много, быстро и активно, на рынке все еще дефицит. Именно нехватка, предложения и подталкивает рынок вверх. Однако стоит помнить, что рано или поздно рынок насытится, так что цены на момент начала строительства и на момент продажи объекта могут сильно отличаться. Поэтому инвестирование на рынке недвижимости во всем мире считается очень рискованным. Эти риски инвесторы и закладывают в стоимость своих проектов.
Менталитет потребителей и инвесторов. В нашей стране и обычные граждане, и бизнесмены предпочитают не арендовать недвижимость, а иметь ее в собственности, что и определяет рост цен. Однако, как считает Максим Гандрабура, эта тенденция в бизнес-среде постепенно меняется.
Изменение себестоимости строительства. Хотя на нашем рынке прямая связь между себестоимостью строительства и ценой квадратного метра просматривается слабо, этот фактор также надо иметь в виду. Растут цены на стройматериалы, на электроэнергию, увеличиваются зарплаты.
Состояние инженерных коммуникаций. Строительство возможно только там, где проложены коммуникации, поэтому, территория весьма ограничена. С другой стороны, сети в Казахстане сильно изношены, необходима модернизация.
Фондовый рынок. По информации Ассоциации риэлторов Казахстана, среди сделок по купле-продаже недвижимости 60 процентов заключаются в целях дальнейшей перепродажи. То есть жилье, землю или офисы покупают для того, чтобы вложить деньги.
Как отмечает г-н Гандрабура, большая часть инвесторов в недвижимость - это те люди, которые бы с удовольствием разместили свои деньги на рынке акций. Однако такая возможность в данный момент очень ограничена.
Демографическая ситуация. Рожать в последние годы стали больше, несколько лет назад даже говорили о бэби-буме. Семьи растут и нуждаются в улучшении своих жилищных условий.
Инфраструктура города и пригорода. В нашем менталитете есть установка - престижно жить как можно ближе к центру. Это связано не только с тем, что в центре все близко, но и с рядом удобств, которые обеспечивает хороший район. На Западе же, напротив обеспеченные люди имеют основное жилье в дорогом пригороде, а квартира в центре является дополнительной недвижимостью, не основной.
В Казахстане постепенно эта психологическая установка меняется. И в ближайшие годы по мере развития инфраструктуры в пригороде, по мере появления городов-спутников, элитных пригородных поселков возможен отток из центра Алматы обеспеченных горожан.
Психология ожидания. Рынок очень чутко реагирует на прогнозы экспертов, высказывания чиновников. Информация о прогнозе цены является самой интереснои, самой востребованной. В данный момент большинство сообщений, мнений формируют уверенность в том, что цена будет расти. Однако уже есть высказывания о рискованности подобных вложений.
Динамика мировых цен. Этот показатель актуален для инвесторов. Местный рынок интересен, потому что у нас очень высокие темпы роста. Если другие доступные для казахстанского капитала рынки предложат более выгодные условия вложения денег, часть инвесторов могут уйти туда.
Кроме того, большое значение имеет рынок Москвы, который развивается практически по тому же сценарию, что алматинский, но российская столица опережает нас на три-четыре года. Поэтому многие инвесторы ориентируются на Москву.
Изъятие недвижимости для якобы государственных надобностей. Выкуп квартир и домов дает возможность собственникам получить хорошую компенсацию, таким образом, в Алматы увеличивается число людей, которые способны купить недвижимость, следовательно, увеличивается спрос и растут цены.


«Казахстанская правда»
№ 63 (25308), 27.04.2007г.

Программа над ошибками...
/Анастасия Байтова/
Цены на отечественном рынке коммерческой недвижимости только за прошлый год выросли в 1,7 раза, и аналитики не спешат радовать потенциальных покупателей прогнозами на снижение. В связи с этим для множества казахстанских семей с небольшим достатком Государственная жилищная программа — практически единственный шанс приобрести квартиры.
Но три года ее реализации сопровождаются проблемами: то освоение средств хромает, то строительство инфраструктуры отстает, то подрядчики не укладываются в смету. Подоспевшая проверка Генеральной прокуратуры выявила и другие неутешительные факты: молодые семьи, работники бюджетной сферы и прочие обладающие приоритетным правом на доступные квадраты зачастую получают необоснованные отказы, а квартиры достаются «привилегированным нуждающимся» — чиновникам, труженикам коммерческих банков и крупных сырьевых компаний. В такой ситуации некоторые очередники просто махнули рукой: мол, и тут все заранее куплено, тем более что срок действия документа в 2007-м заканчивается...
А какие сюрпризы преподнесет новая трехлетняя программа, проект которой недавно рассматривали в Правительстве?
Непрозрачность и мертвые души
Похоже, что разбирать последствия «усердной» работы ответственных лиц на местах придется еще долго. Только в Алматы в ходе проверки исполнения жилищной программы Генеральной прокуратурой выявлено 150 фактов незаконной реализации ипотечного жилья, а первый руководитель департамента жилья взят с поличным при получении взятки. Немногим лучше статистика и в других городах. Сотрудники акиматов совершенно не утруждают себя тщательным разбором данных, представленных заявителями, да и сами не прочь поживиться. Например, член комиссии по распределению жилья города Уральска, имея в собственности четыре квартиры, приобрел еще и «госпрограммную». В Таразе предприимчивый заведующий ГУ «Отдел жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог акимата города Тараза» М. заполучил двухкомнатную квартиру в новом микрорайоне, заключив договор найма с участником Великой Отечественной войны гражданином А., ...умершим в апреле 2005 года. Но эта несущественная «деталь» почему-то не смутила ни оформителей сделки, ни акимат при выдаче коммунального жилья покойному ветерану.
Всего по результатам проверки в сфере жилищного строительства на конец февраля органами прокуратуры внесено 126 протестов, 171 представление, возбуждено семь уголовных дел, привлечено к дисциплинарной ответственности 64 лица, к административной ответственности — 40.
Как считают специалисты, причина такой статистики — в неэффективности и непрозрачности самой системы распределения квартир. Контроль над комиссиями, в состав которых, кстати, согласно Правилам реализации жилья, должны входить представители общественных организаций, средств массовой информации и депутаты, не был централизованным, и справедливость выносимых решений зависела большей частью от порядочности и честности мелких сотрудников акимата, проявивших себя с совершенно иной стороны. Жесткая критика Главы государства и последовавшая за ней деятельная реакция Правительства должны раз и навсегда «прикрыть лавочку». Так, новый прозрачный механизм распределения квартир подразумевает единую форму договора купли-продажи, усиление контроля над деятельностью жилищных комиссий и личное руководство ими акимов городов и районов. Главы областей и органы прокуратуры наладят свое взаимодействие в вопросах соблюдения законности и мониторинга.
Жилье по возможностям
Дабы учет нуждающихся в кредитном жилье и получивших его в рамках госпрограммы был транспарентным и четким, формируется единая централизованная база данных граждан. Сведения о договорах купли-продажи квартир после их регистрации в центрах по недвижимости Министерства юстиции будут передаваться в Комитет регистрационной службы. Последний, в свою очередь, для мониторинга реализации жилья каждый месяц представляет полный отчет о пополнении базы администратору бюджетной программы — Мининдустрии. Эта мера, по мнению разработчиков, поможет отслеживать процесс на всех этапах, не допустить оформления документов лицами, уже получившими жилье, и исключить факты перепродажи приобретенных «квадратов» в течение трех лет — срока, установленного Правительством.
Министерство финансов со своей стороны предложило распределять квартиры по новому принципу: «от уровня доходов — к категориям жилья», согласно которому семьи с ежемесячным бюджетом менее 75 месячных расчетных показателей (один МРП — 1 092 тенге) смогут претендовать только на государственное арендное жилье без права его дальнейшей приватизации. Купить так называемые «доступные» квартиры, реализуемые через систему ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений, по подсчетам Минфина, в состоянии семьи с доходом до 200 МРП. А обладатели большей зарплаты, считает глава МФ Наталья Коржова, способны и вовсе обойтись без помощи государства в решении жилищного вопроса.
Стоимость «доступного квадрата» должна остаться в существующих пределах — около 450 долларов, приоритетным же правом на него будут обладать молодые семьи, имеющие детей, госслужащие, работники государственных учреждений и предприятий. И если ранее банки второго уровня часто диктовали свои условия, не всегда отвечавшие параметрам и требованиям программного документа, то теперь ставку вознаграждения по ипотечным кредитам на «доступное жилье» предполагается снизить на два-три процента, то есть до семи-восьми процентов годовых.
Тем не менее положительный эффект от нововведений несколько осложнен: по данным Министерства труда и социальной защиты населения, реальные доходы бюджетников серьезно отстают от заявленных Минфином. Министр труда Гульжана Карагусова уверяет, что как раз учителя и врачи, зарплаты которых не выше 30—40 тысяч тенге, не говоря уже о молодых специалистах с детьми (а в таких семьях, как правило, работает кто-то один), останутся за порогом доступа к собственному жилью и будут вынуждены довольствоваться арендным.
Помимо этого, по мнению Г. Карагусовой, разработанный в помощь малоимущим слоям населения механизм использования пенсионных активов в системе жилстройсбережений несовершенен: чтобы до достижения пенсионного возраста вкладчик мог вернуть средства, ему потребуется минимум 25, а то и 30 лет. То есть на момент заключения договора «желательный» возраст кредитуемого — не более 30.
— К этому времени при ставке пенсионных отчислений, которая действует у нас сейчас (10 процентов от заработной платы), вкладчик просто не накопит на первоначальный взнос — 25 процентов от стоимости приобретаемого жилья, как того требует Жилстройсбербанк, — считают в министерстве.
Таким образом, несмотря на явные старания разработать прозрачную схему распределения квартир и повысить их доступность, нерешенных и спорных вопросов остается немало.
Стройсь!
Еще одна проблема, на которой акцентируют внимание в Генеральной прокуратуре, — низкое качество выполнения подрядных работ на объектах, далеко не соответствующее уровню Государственной жилищной программы. По словам председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мининдустрии Кайсара Омарова, в числе основных нарушений, допускаемых подрядчиками «госпрограммных» домов, — отступление от утвержденного проекта, несоблюдение СНиПов при монтаже несущих и ограждающих конструкций. При возведении конструкций монолитно-железобетонных не соблюдается технология производства работ, несвоевременно проводится лабораторный контроль по определению прочности бетона. Повсеместно в дело идут несертифицированные, некачественные и бывшие в употреблении стройматериалы. И, как свидетельствуют государственные эксперты, аналогичные нарушения имеют место на всех (!) объектах, строящихся в рамках реализации Государственной жилищной программы. В итоге в эксплуатацию принимаются дома, мягко говоря, «неготовые» и зачастую со значительным отступлением от договорных сроков. Например, как отмечалось в докладе Генпрокурора на февральском заседании Совета безопасности с участием Президента РК, в декабре 2006 года в Семипалатинске госкомиссия приняла в эксплуатацию жилой дом с чистовой отделкой (подрядчик — ТОО «ИртышГЭСстрой»), и в акте госприемки было отражено наличие несуществовавших лифтов и электрических плит. А отделочные, сантехнические и электротехнические работы к моменту сдачи и вовсе не производились.
Кайсар Омаров признался, что ни заказчики, ни подрядные организации, ни авторский и технический надзор должным образом не следят за процессом стройки. Органы государственного архитектурно-строительного контроля акиматов областей и городов, которым год назад были переданы все функции по лицензированию, надзору, приемке и регистрации объектов, просто не справляются со своими прямыми обязанностями. Долгое время у уполномоченного органа от государства — КДС — были связаны руки. Однако руководство Министерства индустрии и торговли настаивает на ошибочности существующей системы и расширении полномочий комитета:
— КДС должен осуществлять надзорную функцию в отношении госархстройинспекций на местах и иметь право отменять решения о приеме жилья, если оно не соответствует действующим правилам и нормативам, — считает глава МИиТа Галым Оразбаков. — На мой взгляд, это поможет существенно улучшить качество строительства, и не только в рамках госпрограммы.
Основной фактор, обеспечивающий своевременность ввода жилья в эксплуатацию, — наличие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки: инженерных сетей, тепло-, водо- и электроснабжения, канализации, энергоисточников и дорог. Их строительство с целью снижения стоимости квадратного метра жилья организуют местные исполнительные органы за счет республиканского бюджета. Но все же инфраструктурная стройка никак не поспевала за возведением жилых комплексов.
Правительственным решением 40 из 126 миллиардов тенге, предусмотренных на строительство доступного жилья в 2005—2007 годах, были дополнительно направлены на «инфраструктурные» цели. А для восполнения возникшего дефицита средств срок возврата кредитов продлен с двух до трех лет (за счет чего предполагается дополнительно инвестировать 86 миллиардов тенге). Акиматы также получили разрешение повторно использовать деньги, вырученные от продажи квартир.
Десять — каждому
По информации Агентства по статистике, в 2006 году за счет средств населения построено 3,6 миллиона квадратных метров, или 59 процентов от общего объема ввода жилья в республике. Но процесс предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) пока сдерживает именно отсутствие подведенных инженерно-коммуникационных сетей: удовлетворительный ответ на сегодня получили менее трети заявителей, пожелавших воспользоваться своим законным правом на бесплатные десять соток.
— В законодательстве не обговаривается зависимость от района проживания, состава семьи. То есть и родители, и дети могут получить по десять соток каждый. И ко всем участкам нужно подводить сети! Землю-то выдать просто, но новые хозяева не смогут на ней ничего построить, либо будут вынуждены, как в прошлые века, колодцы рыть, — комментирует министр индустрии Галым Оразбаков.
Чтобы избавить новых землевладельцев от таких перспектив, в следующие три года финансирование развития инфраструктурных объектов в целом планируется существенно увеличить, вместе с тем будут форсироваться темпы строительства сетей, подводимых к участкам для ИЖС.
Сам порядок выделения земли значительно упрощен, а процесс контролируется: Агентством по управлению земельными ресурсами: еще в 2005 году внедрена единая база в автоматизированной системе ведения государственного земельного кадастра, которая позволяет вести строгий учет землепользователей.
При этом, как уверяют в Мининдустрии, в свете Послания Главы государства «Новый Казахстан в новом мире» работа по упрощению и обеспечению прозрачности процедур оформления и предоставления участков, в том числе под индивидуальное жилищное строительство, будет продолжена.
Однако желающие построить дом на собственные средства сталкиваются и с другими трудностями, как, например, необходимость предоставления залогового обеспечения по кредиту. В принципе, в этой роли могут выступить и выделяемые участки, но цена на землю в регионах республики сильно варьируется, в то время как затраты на строительство практически равны.
— Низкая стоимость участка в отдаленных районах не позволит его владельцу претендовать на сумму кредита, достаточную для строительства индивидуального жилого дома, — констатирует председатель КДС Кайсар Омаров.
АО «Казахстанская ипотечная компания» предлагает свой механизм выделения займов для ИЖС с привлечением в качестве агента Жилищного строительного сберегательного банка Казахстана, имеющего широкую филиальную сеть, отлаженный механизм работы в этом направлении, а используя партнерские отношения с АО «Казпочта» в части использования его трансфер-агентской сети.
Миллион квадратов плюс
Совершенствование механизма ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений — лишь одна из задач, заявленных в проекте новой Государственной программы жилищного строительства на 2008—2010 годы.
«Разбор полетов» на февральском заседании Совета безопасности с участием Президента РК оказался действенным. Цель новой госпрограммы — «комплексное решение накопившихся проблем и обеспечение доступности жилья широким слоям населения». Разработчики попытались учесть все недостатки предыдущего документа, привить ему социальную направленность и ответить, наконец, на главный вопрос: так как же усовершенствовать систему распределения жилья и улучшить качество его строительства?
В числе главных приоритетов, указанных в документе, не только поощрение дальнейшего развития ИЖС, но и строительство арендного (коммунального) жилья за счет средств республиканского бюджета и создание условий для возведения частных арендных (коммерческих) домов.
— Арендное жилье, строящееся в рамках госпрограммы, не будет подлежать приватизации. В то же время мы призываем частных предпринимателей инвестировать в этот достаточно выгодный, как показывает мировая практика, вид бизнеса и стимулируем процесс на законодательном уровне: инвесторы получат освобождение от НДС, корпоративного подоходного налога, налога на землю и имущества, — говорит Г. Оразбаков. — Надо менять и нашу с вами ментальность, избавляться от привычки думать, что единственно возможный и лучший вариант — собственная квартира, которую в случае чего можно и перепродать.
Реализация комплекса мер, направленных на увеличение доли отечественных строительных материалов, в том числе дешевых изделий и конструкций для малоэтажного строительства, позволит к 2010 году — к завершению новой госпрограммы — покрыть внутреннюю потребность продукцией казахстанского производства на 70 процентов. Пока же Премьер-Министр Карим Масимов недоволен темпами роста отечественной стройиндустрии — всего 43 процента охвата рынка республики, чего явно недостаточно для удешевления строительства.
В целом, государственное финансирование жилищного строительства в предстоящие три «госпрограммных» года планируется увеличить в три раза — до 433,5 миллиарда тенге.
В году текущем по госпрограмме предусмотрен ввод 5,7 миллиона квадратных метров общей площади жилых домов, но эксперты не исключают превышения планов еще на миллион. За 2008—2010-й по всем источникам финансирования ожидается улучшить жилищные условия около 400 тысяч семей: будет построено порядка 27 миллионов квадратных метров общей площади жилья, при этом доля коммерческого (дорогого), предположительно, снизится до с 24 до 20 процентов.
Остается только надеяться, что предусмотренные государством «доступные квадраты» на этот раз попадут в руки тех, кто в них действительно нуждается.

Caspionet
"Бизнес"